... mert választani kell

A deviza alapú hitelezés és a politika

2014/01/16. - írta: Válasszunk

A deviza alapú hitelezés körüli viták kapcsán nem árt tudni, mi a deviza alapú hitelekben a trükk.Ehhez pedig végig kell gondolnunk milyen más alternatívák vannak. A legegyszerűbb kölcsöntől, az annuitásos hitelen és a devizahitelen át el lehet jutni a deviza alapú hitelekig, és látni fogjuk egyik banki termék kitalálása sem átverésről szól. Ugyanakkor észre fogjuk venni, hogy a deviza alapú hitelezés hogyan járult hozzá közvetetten a jelenlegi probléma kialakulásához. Merthogy azért, a legjobb konstrukciónak is van egy kis kockázata. Sokszor mondtam azt: Nem azon múlt a baj, hogy milyen hitelt vettek fel az adósok. Sokkal inkább azon, hogy mennyi hitelt vettek fel és mire költötték. Csakhogy itt is felmerül egy apróság.

Az egyik az, hogy fel tudták venni. A másik az, hogy úgy érezték megéri felvenni. Nem kertelek egy cseppet sem: Ez sem a bank felelőssége.Nem egy ma a bankokat hibáztató adós akkor azért panaszkodott, hogy csak az kap rendesen hitelt akinek nincs rá szüksége. Ha akkor még könnyebben adnak hitelt, akkor ma még nagyobb a baj. Ezek az emberek azért panaszkodtak, mert a hitelhez sokszor kapcsolat kellett, sokszor kezes, sokszor egy második ingatlanra is jelzálog, mert kellett a plusz fedezet. Azaz a bank kerek perec megmondta azt, szerinte közel sem biztos, hogy a megvett lakás elég fedezet, hogy az adott adós elég jövedelemmel rendelkezik a hitel visszafizetéséhez.

Amikor a profitot termelni, piaci részesedést szerezni akaró bank azt mondja: A jövedelmed, az az ingatlan nem elég fedezet, ha nem tudsz még fedezetet szerezni. Ilyen kockázat mellett nem kellene nekik az a kamat amit fizetnél, a piaci részesedés, mert túl kockázatos. Erről telesírni minden fórumot, majd megoldani azt, hogy mégis legyen hitel, keményen dolgozni ezért... És utána panaszkodni, hogy a bank nem szólt, finoman szólva sem korrekt, és nem egy panaszkodó kapcsán pontosan ez a történet. Az adósok motivációja egyszerű volt: Azt hitték akkor és ott hitelre lakást venni iszonyat nagy üzlet, és őket ebből valakik ki akarják hagyni.

Az az üzlet nem volt jó. Sok okból sem, ezt sokan kiszámolták. De az emberek szeme előtt a remélt haszon lebegett. Ez pedig cseppet sem volt új dolog. Az emberek évszázadok óta azt várják el a bankoktól, hogy a lehető legtöbb pénzt adják kölcsön az embereknek. Méghozzá úgy, hogy azoknak a lehető legjobb esélyük legyen azt visszafizetni. Miért? Mert, ha nincs esélyük visszafizetni ugye nem kapnának kölcsönt. Így nagyon könnyű volt azt a megoldást elvetni, hogy majd egyben visszafizetik az összeget kamatostól. Aki addig sem tudott megtakarítani az így nem kapott volna egy fillért sem. Amikor a kocsmában hitelbe iszik valaki, amikor a hó végén fizuig kölcsönkér, stb. akkor egy ilyen egyszerű ügylet történik.

Mi az ami erre megoldást jelent? Az egyik megoldás részletfizetés. Igen, ilyen sok kamatmentes részlet, de a villanyszámla kapcsán engedélyezett részletfizetés is. Miért? Mert, ha nem is tudunk egybe sok pénzt előteremteni, összespórolni is nehéz, a részleteket talán ki tudjuk gazdálkodni. És az, hogy a részleteket fizetjük azt is jelenti: Aki kölcsönt adott nekünk az egyre kevesebbet kockáztat.Így persze kevesebb kamatot is kér a kockázatáért, könnyebb is kifizetni. Win-win szituáció. A részlet tehát jó. A kockázatot és a kamatot csökkentheti még valamilyen biztosíték is. Zálog, kezes, vagy akár a jelzálog is. Nomeg a különböző opciós jogok. Nyilván a részletfizetést és a biztosítékokat könnyű összekötni. 

A részletekkel azért egy baj van: Ha a tőkét egyenlő részletekben törleszted, akkor eleinte magas a törlesztőrészlet, majd később, ahogy egyre kisebb a tartozás, egyre kevesebb kamatot kell fizetni úgy egyre kisebb lenne a törlesztőrészlet. És nem kis különbségről van ám szó! Hanem mondjuk többszörös különbségről. Miért? Mert mondjuk 20 év futamidőnél az első évben csak a tőke 5%-át törlesztjük, viszont a kamat amit megfizetünk a tőke 10% környékén lehet. Az utolsó évben viszont már alig fizetnénk kamatot. Ez nem tűnik túl jónak.

Egyrészt az infláció miatt. Hiszen a még értékes forintból fizetnénk sokat, később pedig az infláció miatt kevésbé értékesből kevesebbet. Másfelől, és ez volt a nagyobb gond: A kezdeti törlesztőrészletet nagyon nehéz lenne kigazdálkodni. Szó se róla, előnye is volt: Gyorsabban törlesztjük a tőkét, kisebb a bank kockázata. Valamivel a kamatkockázat is kevésbé látványos. Csak éppen a legtöbb ember joggal mondaná azt: Így pont az nem kap hitelt akinek leginkább kéne. Ráadásul pont akkor lenne drága a lakáshitel, amikor még a berendezés költségei miatt áruhitelt is fizetünk, esetleg a költözés költségeire személyi kölcsönt. Később amikor ezek már kifutnak, és jóval kevésbé terhelné a pénztárcát a magas törlesztőrészlet már a lakáshitel részlete is csökkenne.

Ismét több megoldást kitaláltak a bankok. A türelmi időszak (eleinte csak kamatot fizetsz), az annuitásos hitel (ha nem változik a kamat, a költségek egyenlő részletekben fizetnél), a kezdeti kedvezményes akciós kamat...Furcsa módon ezek többsége miatt tovább tartozunk, több kamatot fizetünk, de mégis az ügyfelek érdekében történik a változás. És azt is elárulom: A bank nem nyer rajta semmit. Többet fizetünk, de mégsem nyer a bank? Hogy lehet ez? A válasz egyszerű: Ha kevesebb ideig tartoznánk, a bank másnak is kölcsönadhatná ugyanazt a pénzt. Vagy sokszor felvennénk egy újabb hitelt. 

Nekik az a fontos: legyen olyan hitel termékük aminek a finanszírozásába mások szívesen fektetnek némi pénzt, ami jó termék a piaci konszenzus szerint. Ami kapcsán a piac is bízik a megtérülésben és amit van aki felvesz. Ez viszont még így is verseny, méghozzá keményen, és ezeket a hitelek kihelyezése, népszerűsítése fontos. A bank tehát a fenti ötleteket egyszerre alkalmazza. 

Csakhogy az annuitásos hitel első jópár évében szinte a teljes törlesztőrészlet a kamatra megy el, ha a kamat emelkedik, akkor az nagyon gyorsan megemelheti a törlesztőrészletet. Ha pedig a kezdeti időszakban akciós kamat volt, utána egy magasabb normál kamat jön... Akkor a törlesztőrészletek durva emelkedése szinte biztos. Nagyon komoly kamatcsökkentés kell hozzá, hogy ne így legyen. És nem párezer forintos emelkedésről van szó. Hanem mondjuk a 3%-os akciós THMből amikor 6%os lesz akkor bizony közel a duplája lesz a törlesztőrészlet is. 

Tegyük csak ehhez hozzá az árfolyamkockázatot. Tegyük hozzá, hogyha sok a rossz hitel, drágább lesz az összeset finanszírozni így a kamatkockázat ennél nagyobb emelkedést hozhat a THMben... Csakhogy van ezzel egy kis baj. A kockázatot a bank átvállalná, csak annak ára van. Akkor magasabb a kezdeti törlesztőrészlet, sokan fel sem tudják venni a hitelt. Azaz mindenki panaszkodik: A bank kizárja őket az "évszázad üzletéből". És mindegy, hogy tulipánhagymát akar venni az emberünk, vagy lakást azt várja el a banktól, hogy adjon hitelt. És ezért ő hoz plusz fedezetet, vállalja a kockázatot, stb.

Itt kénytelen vagyok egy kis kitérőt is tenni. Sokan mondják a kereskedelmi bankok teremtik, többszörözik a pénzt. Ez régen is így volt, ma is így van, csakhogy kétféle módszer terjedt el erre. Az egyik régen, a másik ma. Erről még lesz részletesebben is szó, inkább a mait emelném ki. 

Ha a számládon van pénz azt átutalással, stb. el tudod költeni. Itt egyszer megvan a pénz. A pénz egy részéből kötelező tartalék lesz. A másik részét valaki felveszi hitelként. Így a számládon lévő pénz, és a nála lévő pénz is egyszerre elérhetővé válik. És ezt a pénzt is beteszi valaki a bankba, így ebből is lehet számlán lévő elkölthető pénz és kihelyezett hitel. Valóban pénz teremtődött. De nem a semmiből. És nem korlátlanul. Mert a kötelező tartalék miatt mindig kevesebbet tudnak kiadni hitelként mint amennyit valaki betett a bankba (valamilyen formában). A kötelező tartalék mértékét, az elérhető pénz mennyiségét pedig a jegybank szabályozza. 

A jegybank által kibocsájtott pénz mögött viszont sokszor csak az állam ígérete van. Pl. arra, hogy azt a pénzt elfogadja az adók megfizetésénél. Hogy abban lehet a minimálbér. Hogy annak elfogadását sok helyen elvárja. Hogy a rendeletei ereje miatt működik az a pénz.

A kötelező tartalék miatt viszont a bank nem korlátlanul és szabadon teremti a pénzt. Forrást kell szereznie, ráadásul többet mint amennyi hitelt adhat. (Régen ez máshogy működött!) Ráadásul a forrásnak és az általa kihelyezett hitelnek azonos pénznemben kell lennie. Ha csak devizában van normális áron elérhető forrás, akkor bizony devizában kellene hitelezni. Csakhogy ezzel van egy kis gond: Amíg forint folyószámlán van a pénzed, azt forintba kapod, baromi kényelmetlen lenne devizában törleszteni. 

Ezért a bank kitalálta: Legyen benne egy termékben a pénz oda-vissza váltása. A devizában felvett hiteledet ő forintra váltja, a forintodat pedig az előzetes megegyezés szerint devizára. Könnyen megcsinálni, nem riaszt vissza a csak devizában látott törlesztőrészlet, tudsz vele számolni, összehasonlítható, jó. És teljesül amit sokan akartak: Az is kap hitelt, aki amúgy nehezen vagy egyáltalán nem kapna. Beszállhat a buliba.

A hitel ráadásul remek. Mert eleinte, az erős forint mellett olcsó, később a gyengébb forintból kell többet fizetni, és ideális esetben közben karriert is csinálsz, félre tudsz tenni nehezebb napokra. Ha olyan a helyzet hitelt hitellel is ki lehet váltani, így mérsékelhető lenne elvben a kockázatod is. Mindenki jól jár.

Csakhogy van egy kis gond. A legjobb hitel kapcsán is oda kell figyelni mit mond a bank. Ha ugyanis azt mondja: Hozzál még kezest, fedezetet mert ez a jelzálogjog és a kereseted nem elég, szerintem ezt nagyon nem biztos, hogy tudod fizetni... Na akkor nagyon résen kell lenni, mert a banknak akkor is igaza van, ha az ügynök elmondja az ő hitelük a legjobb, ha hitelre akarsz költekezni csak azt érdemes választani. Mert valóban az a hitel a legjobb, azzal buksz a legkevesebbet. De ettől még nem hiszik, hogy ki fogod tudni fizetni.

Szóltak. De sokan ezt meg sem akarták hallani. Mert ugye a bank őket ki akarja zárni az évszázad bulijából, és csak annak akar kölcsönt adni akinek nem kell... Pedig a bank bárkinek akart kölcsönt adni. De amikor plusz kezest kér, plusz biztosítékot követel meg, akkor jelzi ám azt, hogy ő ott komoly kockázatot lát. És az ilyen plusz követelmények kapcsán persze hatalmas volt hiszti akkoriban, sokakat érintett ez.

A deviza alapú hitelezés alapvetően jó megoldás volt. Csakhogy a lakossági hitelezés túlpörgetése előbb-utóbb mindig visszaüt. Ez rossz volt. Ignorálni minden jelzést, amikor a bank számára nem elég a jövedelem, nem elég az ingatlan fedezet még rosszabb döntés volt. Sokan nem csak a saját lakásukat bukják ezen, hanem más ingatlant is. A növekedés érdekében elvárni a bankoktól a kockázatos hitelezést pedig a monetáris politika (MNB) és a kormányzati gazdaságpolitika közös felelőssége. 

Választanunk kell: Vagy olyan világban élünk ahol annak is jut hitel akinek nincs pénze, akinek kockázatos hitelt adni, de akkor lesznek bedőlő hitelek is. Vagy ők nem kaphatnak hitelt, és nem igazán lesz saját lakásuk. Ez a 2 út van, ezek közül kell választani. 

5 komment

A bejegyzés trackback címe:

https://valasszunk.blog.hu/api/trackback/id/tr375760772

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Dolgozónép 2014.01.17. 12:42:10

Ha tényleg el akarod adni az ingatlanodat, a segítséget a Transzli Stúdiónál találod. Nézd meg a "full"-t.

longlong 2014.01.20. 18:46:38

Kicsit a mindenem televan a sok devizaados rinyalasaval. Sok pénzügyi analfabéta elhitte:
-Forint erosodni fogorokkon orokke
- Ingatlanok értéke folyamatosan, evi 5-10%-ot noni fog, ha nem tudja majd fizetni, majd egy kis haszonnal kiszall
Mindezek melle amikor a bank megmondta, hogy nem ad hitelt, a sok balga vitte a valótlan jovedelemkimutatasokat a valos fizu 2-3-szorosarol. Tudom, sokan feketén is kaptak fizut, de meg tobben a valos 80eres jövedelemről vittek netto 200eres papírokat.

Most meg megy a rinya?

Válasszunk · http://valasszunk.blog.hu 2014.01.22. 21:42:43

@longlong: Ha megnézed akkor a postban nem rinya van, ellenben van két olyan apróság amit nem figyeltél meg. Pedig pont attól szép a történet.

Ezek az emberek sokszor akkor azért rinyáltak, mert a bank nem akart hitelt adni, mert túl magas a kockázat. Ma ugyanarról a nickről megy a fika, hogy a bank nem szólt a kockázatról.

A kisírt segítség így bizony illetéktelen haszonszerzés, amikor a bankot fikázzák az a másik megtévesztése. Most idézzem be a csalás törvényi tényállását is?

longlong 2014.01.23. 09:51:02

@Válasszunk: :D Ja, hogy nick szinten is meg lehet találni a kettősséget. Nincs több kérdésem :)
Én szimplán az ismeretségi körömből veszem a mintákat és borzalom. Életképtelen, örök elégedetlenkedő emberek tömegei, akiknek semmi sem jó...

(Megjegyezném, hogy a hozzászólásomat szerintem nem erre a blogra/postra tettem telefonról, és most meg is lepődtem, hogy lényegében csak az én kommentem látható itt :p. De azért témába vág valamennyire a hozzászólásom...)

Válasszunk · http://valasszunk.blog.hu 2014.01.23. 18:55:10

@longlong: Remélem ha már itt vagy, akkor a postot megnézted, várom az abban felvetett dolgokkal kapcsolatos véleményeket is :)